Tilstandsrapport ved boligkøb: Komplet Guide til Købere i 2026

Når du køber en bolig i Danmark, er tilstandsrapporten et af de vigtigste dokumenter i processen. Den giver dig som køber et overblik over boligens stand og eventuelle fejl og mangler. I denne guide gennemgår vi alt, hvad du skal vide om tilstandsrapporter i 2026.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en teknisk gennemgang af en ejendoms synlige tilstand, udført af en autoriseret bygningssagkyndig. Rapporten skal beskrive boligens aktuelle stand og identificere synlige fejl og mangler, så du som køber kan træffe en informeret beslutning.

Siden 2022 har det været obligatorisk at udarbejde en tilstandsrapport ved salg af ejendomme. Dette gælder for alle boligtyper, uansett om det er et hus, en lejlighed eller et sommerhus. Udover tilstandsrapporten skal der også udarbejdes en elinstallationsrapport for boliger over 60 kvadratmeter samt et energimærke.

Hvad undersøger den bygningssagkyndige?

Den bygningssagkyndige gennemgår boligen systematisk og undersøger en række centrale elementer. Tag og tagrum inspiceres for tegn på utæthed, skader eller manglende vedligeholdelse. Facaden og fundamentet vurderes for revner, nedbrydning eller andre strukturelle problemer.

Vinduer og døre tjekkes for tæthed, funktionalitet og isoleringsevne. VVS-installationer vurderes for korrosion, utætheder og generel funktion. Elinstallationer undersøges for sikkerhedsmæssige forhold og overholdelse af gældende standarder.

Indvendige flader som vægge, lofter og gulve vurderes for skader, ujævnheder og tegn på fugt eller skimmel. Det er vigtigt at forstå, at den bygningssagkyndige kun kan vurdere synlige forhold. Skjulte fejl i vægge, gulve eller andre utilgængelige områder vil ikke fremgå af rapporten.

Karaktersystemet i tilstandsrapporter

Fejl og mangler i tilstandsrapporten karaktiseres efter alvorlighedsgrad. Hver karakter har en specifik betydning, som er vigtig at forstå som køber.

K0, også kaldet kosmetiske skader, er mindre skader der ikke påvirker boligens funktion eller værdi. Dette kan inkludere ridser, små malerfejl eller andre mindre udbedringer. K1 kategoriserer mindre alvorlige skader, der dog bør udbedres inden for overskuelig fremtid.

K2 er alvorlige skader, der kræver udbedring inden for kort tid for at forebygge yderligere skader. K3 er kritiske skader, der kræver øjeblikkelig opmærksomhed, da de kan udgøre en sikkerhedsrisiko eller medføre betydelig skade på ejendommen.

UN står for usynlige skader, altså fejl der ikke var synlige ved synet, men som ville kunne konstateres ved destruktion eller mere indgribende undersøgelser.

Priser på tilstandsrapport i 2026

Prisen for en tilstandsrapport varierer afhængigt af boligtype og størrelse. For en lejlighed skal du typisk regne med en udgift på mellem 3.000 og 5.000 kroner. For et parcelhus eller rækkehus ligger prisen som regel mellem 5.000 og 8.000 kroner.

Større ejendomme, landbrugsejendommer eller ejendomme med særlige forhold kan koste betydeligt mere, ofte fra 15.000 kroner og opefter. Det kan betale sig at indhente tilbud fra flere forskellige bygningssagkyndige for at sikre den bedste pris.

Det er typisk sælger, der betaler for tilstandsrapporten som del af salgsomkostningerne. Dette er en del af den standard procedure ved bolighandel i Danmark.

Købers rettigheder og 10-års reglen

En af de vigtigste rettigheder for købere er den såkaldte 10-års regel. Denne regel giver dig som køber mulighed for at gøre sælger ansvarlig for skjulte fejl i op til 10 år efter købet. For at reglen kan anvendes, skal fejlen have været til stede ved overtagelsestidspunktet, fejlen må ikke have været synlig ved det ordinære syn, og køber må ikke burde have opdaget fejlen.

Det kan være kompliceret at dokumentere alle disse forhold, og ofte kræver det juridisk bistand. Dog giver 10-års reglen en væsentlig beskyttelse for købere mod skjulte problemer, der ikke fremgik af tilstandsrapporten.

Bruge tilstandsrapporter i forhandlingen

Tilstandsrapporten er et vigtigt værktøj i prisforhandlingen mellem køber og sælger. Hvis rapporten afdækker betydelige fejl og mangler, kan du som køber bruge dette til at forhandle prisnedslag, der modsvarer udbedringsomkostningerne.

En god strategi er at få vurderet de identificerede fejl økonomisk. Få eventuelt et tilbud fra en håndværker på udbedringsomkostningerne, og brug dette som grundlag for din forhandling. Sælger vil ofte være villig til at give et prisnedslag svarende til værdien af de nødvendige reparationer.

Du kan også vælge at kræve, at visse fejl udbedres før overtagelse, eller at der afsættes midler i en standset konto til fremtidige reparationer.

Konklusion

Tilstandsrapporten er et uundværligt værktøj ved boligkøb. Den giver dig som køber et objektivt billede af boligens stand og danner grundlag for prisforhandlingen. Forstå karaktersystemet, vurder omkostningerne til udbedring, og brug rapporten aktivt i din forhandling.

Med viden fra denne guide er du bedre rustet til at navigere boligkøbsprocessen og sikre dig den bedst mulige handel.